“深圳学区房4月过后就已经趋于平稳了,现在成交相对活跃。如百花区域的学区房,即使价格降了很多,在深圳仍处较高档次。”7月15日,深圳房产中介刘鹏向《每日经济新闻》记者表示。
近日,每经记者实地走访深圳百花片区,多位中介透露,片区内学区房成交量和价格均有所回升。
深圳百花片区二手楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
以百花园二期为例,一套92.55平方米的两房两厅挂牌价为1300万元,折合单价14.05万元/平方米。而该小区今年5月成交了一套162平方米户型,总价为2170万元,单价13.40万元/平方米,今年第一次重返“13”字头,此前几个月成交单价在10.97万~12.5万元/平方米。
部分热门学区房开始涨价
百花片区属于深圳热门学区,片区内名校较多,受到不少家长追捧。
此前,随着楼市调整以及“大学区制”的推行,深圳不少学区房的价格出现了显著回调。(详见《深圳一老破小学区房三年内从14万/平跌到约4万/平》)
但近期,百花片区重新被中介力推,比如“实验大两房90平方米左右5XX万元,高峰期1300万元成交”“38平方米,390万元”等。
中介推送信息
每经记者实地走访了解到,片区内房源楼龄普遍在20年以上,整体居住氛围较为浓厚。目前该片区拥有“百花+实验”或者“荔园+实验”学位的二手房,总价门槛普遍在600万~900万元不等,百平方米以下房源的月租金则普遍在6500元~9000元。
片区内二手房挂牌及租房信息
具体来看,一套长城花园一期87平方米房源,业主挂牌价600万元,折合单价约6.9万元/平方米;长泰花园109平方米房源挂牌价850万元,折合单价约7.80万元/平方米;南天花园二期82平方米房源挂牌价为790万元,折合单价约9.63万元/平方米。
每经记者根据中介平台的成交信息梳理发现,百花片区的长城花园、南天二花园、百花公寓等知名度较高的学区房,不少房源从今年4月以来的成交价格有所攀升。
以百花片区长乐花园项目为例,今年3月时成交的91平方米三房,总价为690万元,折合单价约7.58万元/平方米;到今年6月时,同小区成交一套113平方米三房,总价为960万元,折合单价约8.50万元/平方米。
相较高峰期仍跌幅显著
乐有家研究中心最新数据统计显示,2024年1~6月,深圳全市二手住宅过户成交21394套,同比上涨32%,是近三年上半年的新高。
成交量上涨背后也受到了二手房市场“以价换量”的影响。
据中原地产研究院数据,在其监测的深圳83个片区中,上半年挂盘均价下跌的片区共有76个,占总量的91.6%。
每经记者注意到,类似百花片区的学区房,虽然部分楼盘近期成交价格上涨,但若与2021年高峰期相比,仍存在着较为明显的价差。
刘鹏向每经记者表示,深圳热门学区房今年4月以来开始趋于平稳,主要原因还是之前价格跌得比较厉害,相比高峰时跌去了四五成。
仍以长城花园为例,该项目今年二房三房户型的成交单价普遍在6.72万~7.3万元/平方米,总价632万~800万元。但同户型房源2021年时单价可达10万~16万元/平方米,总价868万~1300万元。
南天二花园项目同样如此,今年6月时成交的一套89平方米三房,成交价为898万元,折合单价10.9万元/平方米。而同户型房源在2020年11月时成交价为1738万元,折合单价约19.53万元/平方米。
乐有家提到,深圳目前顶级教育资源大多集中在罗湖、福田与南山这三大老牌行政区,主要包括福田的百花片区、福田的香蜜湖片区、罗湖的深中周边、南山的南二外周边、宝安的宝中周边以及龙华的深高北周边。这些区域楼盘多以二手房为主且楼龄较大,39%的房源楼龄在20~30年之间,10年内的占比只有14%。
中原地产资深分析师卢文曦分析称,过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期,如今随着各地出台教育政策对学区进行调控,以及大力发展集团化办学,顶级学区的附加值已显著降低,再加上2023年房子本身价格也在一路下行,导致过往学区房跌得比普通房子更厉害。
(应受访者要求,文中刘鹏为化名)
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